- Droit public
BEFA illégal car requalifié en marché public de travaux
CE, 3 avr. 2024, n° 472476, publié au Recueil : confirme l’annulation d’un BEFA requalifié en marché public de travaux. Le bail avait pour objet de permettre la location par la personne publique (ici un Centre Hospitalier) d’un bien immobilier (2 biens existants et 1 à construire) pour lequel celle-ci avait exercé une « influence déterminante sur la nature ou la conception de l’ouvrage » (les loyers versés par le Centre Hospitalier devant rémunérer à la fois la construction et la location). L’ « influence déterminante » qui qualifie le marché public de travaux, est définie comme une influence de la personne publique « exercée sur la structure architecturale de ce bâtiment, telle que sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs. Les demandes concernant les aménagements intérieurs ne peuvent être considérées comme démontrant une influence déterminante que si elles se distinguent du fait de leur spécificité ou de leur ampleur »
(à noter : même solution de requalification en marché public pour la VEFA : CAA Nancy, 15 avr. 2021, n° 19NC02073 / ou la vente avec charges : CE, 4 mars 2021, n° 437232 / v. aussi CJUE, 22 avr. 2021, Aff. C-537/19 / v. aussi la jp judiciaire Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-19.444). Une fois requalifié en marché public de travaux, le BEFA est jugé illégal comme contraire à la règle d’interdiction des paiements différés (article L. 2191-5 du CCP).
Après ces jurisprudences les montages BEFA / VEFA restent possibles pour les personnes publiques, à condition que ce ne soit pas l’occasion pour elles de faire construire des biens répondant à leurs besoins, mais une simple opportunité d’acquérir ou louer des immeubles déjà construits ou à construire mais sans influencer la conception et/ou l’aménagement (sur le fondement de l’article L. 2512-5, 1° ou R. 2122-3, 2° du CCP – v. CAA Nancy, 15 avr. 2021, n° 19NC02073).
sept 2024 – freepik
